Location commerciale et cession de fonds : le piège fiscal et solidaire que personne ne vous explique
Beaucoup d’entrepreneurs reprennent un café, un snack ou un restaurant « clé sur porte » sans vérifier la conformité TVA. Pourtant, sans attestation du SPF Finances, la cession est illégale et le repreneur devient responsable des dettes du vendeur. Ce n’est pas une subtilité : c’est une règle de solidarité qui ruine chaque année des dizaines de commerçants belges.
1️⃣ La TVA sur la location commerciale
Depuis la réforme de 2019, la location d’un bien immobilier à usage professionnel peut être soumise à la TVA (21 %), à condition que : • le locataire soit assujetti TVA, • le bail soit conclu pour minimum 9 ans, • les deux parties optent conjointement pour ce régime. Sans cette option, la location reste exonérée et le propriétaire ne peut pas déduire la TVA sur ses rénovations.
Base légale : Article 44 §3, 2° du Code TVA.
2️⃣ La cession de fonds de commerce : les obligations essentielles
Lorsqu’un commerçant cède son activité, il doit : • déclarer la cession au SPF Finances, • obtenir une attestation de transfert (article 11 du Code TVA), • fournir au repreneur un relevé clair des dettes fiscales et sociales. Sans cette attestation, le repreneur devient automatiquement responsable des dettes TVA et ONSS du cédant (solidarité du repreneur – article 93undecies C du Code TVA).
3️⃣ Les conséquences en cas d’oubli ou d’arrangement
| Situation | Conséquence | Sanction possible |
| Bail « avec TVA » non déclaré | Requalification et rappel de TVA sur 3 ans | Amende 10 à 20 % + intérêts |
| Cession sans attestation TVA | Solidarité du repreneur sur les dettes du cédant | Blocage TVA, saisies |
| Pas de transfert du compte bancaire pro | Confusion entre patrimoines | Blocage des paiements et comptes |
| Fonds payé « en noir » | Infraction fiscale | Poursuites pénales, amende 2 500–12 500 € |
4️⃣ Encadré ROUGE — Message pour les chèvres 🐐
⚠️ Acheter un commerce sans attestation TVA, c’est comme acheter une maison sans acte notarié. Vous devenez responsable des dettes du vendeur (TVA, ONSS, impôts), et vous ne pouvez pas prétendre ne pas savoir. Le SPF Finances récupère directement sur le repreneur. Article 93undecies C du Code TVA.
5️⃣ Exemple concret
Une société reprend un snack à Bruxelles pour 25 000 € sans demander l’attestation TVA. Trois mois plus tard, le SPF Finances réclame 12 800 € de TVA impayée du précédent exploitant. Résultat : le repreneur paie, son numéro de TVA est bloqué et son compte bancaire professionnel suspendu. Le vendeur, lui, a disparu.
6️⃣ La location commerciale avec TVA : les bons réflexes
| Point à vérifier | Action obligatoire |
| Clause TVA dans le bail | Vérifier qu’elle est signée par les deux parties |
| Durée du bail | Minimum 9 ans |
| Usage exclusivement professionnel | Oui, sinon TVA non applicable |
| Déclaration conjointe SPF Finances | Avant première facturation |
| Attestation pour cession de fonds | À demander avant tout paiement |
7️⃣ Conclusion : la conformité protège votre investissement
Dans le commerce, l’Horeca ou la location de bureaux, la responsabilité solidaire est un piège fréquent. Une simple omission de document peut coûter des milliers d’euros. Chez YouCall International, nous sécurisons les transactions, baux et cessions pour éviter toute requalification TVA ou ONSS. ✅ Avant de signer : on vérifie tout, on sécurise tout.
📞 Contact
info@youcalllux.com | +32 471 09 26 54 | +32 471 23 57 87